Tra Case a 1 Euro e altre proposte per una rigenerazione dei piccoli borghi che sia umana, giovane e innovativa. La visione di Sandro Polci.
Il fenomeno delle Case a un Euro si è imposto come possibile azione per rimediare al fenomeno dell’abbandono dei borghi e del relativo patrimonio immobiliare, forse in grado di innescare nei piccoli comuni un processo di rigenerazione urbana. Fondazione Futurae ha chiesto a Sandro Polci, uno dei massimi studiosi del Territorio italiano, consulente presso Cresme Consulting, una valutazione sul tema e sulle strade percorribili per ridare vita ai borghi attraverso il recupero degli immobili in stato d’abbandono.
Il fenomeno dello spopolamento dei borghi in numeri
Il progetto delle Case a 1 Euro è un iniziativa che si colloca nel quadro di una situazione complessa che riguarda lo spopolamento dei nostri borghi. La tendenza demografica a cui assistiamo da 10 anni circa rileva 1 anziano per tre persone e tre anziani per ogni bambino.
É una criticità particolarmente grave per la quale occorre uno shock creativo. Nei comuni con meno di 5.000 abitanti le stime di utilizzo del patrimonio immobiliare per l’anno 2021 comparano 4 milioni e 300 mila abitazioni occupate contro 2 milioni e 200 mila abitazioni non occupate.
Si sta assistendo ad un incremento del +7,2% di abitazioni non occupate. Quindi ci troviamo di fronte ad un patrimonio immobiliare non abitato immenso.
Di queste abitazioni non occupate, bisogna escludere quelle che sono già utilizzate oggi con finalità turistica (circa 1 milione) e quelle non utilizzabili, che sono il 7%. In pratica restano 886 mila abitazioni oggi ragionevolmente utilizzabili. Questo potrebbe favorire l’organizzazione urbanistica dei nostri territori.
Le Case a 1 Euro come strumento per favorire il ripopolamento e un nuovo sviluppo economico del Borgo
Utilizzando il 15% di queste abitazioni non utilizzate a fini residenziali, equivalenti a circa 130 mila unità, ci sarebbe un proporzionato ammontare di cittadini che vi andrebbero ad abitare: questo è il numero approssimativo di cittadini che ci permetterebbe di tornare alla quantità di abitanti nei borghi di 10 anni fa, un’azione capace di abbattere il gap di abbandono dei piccoli comuni.
Questo fatto permetterebbe di investire risorse in manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria. Infatti, chi offre le Case a 1 Euro causa ricadute positive sulla comunità anche su questo aspetto, perché permette all’acquirente di usufruirne a patto che si facciano lavori con imprese locali per la manutenzione con dei risultati importanti.
Di conseguenza l’economico ciclo locale ne viene ad essere rinvigorito e reso positivo.
L’importanza di pianificare soluzioni che favoriscono l’arrivo nei piccoli comuni di giovani e nuovi cittadini
Su queste premesse è importante considerare soprattutto la pianificazione e capire quali sarebbero i comuni su cui maggiormente puntare perché attrattivi, quali frazioni mantenere in vita e quali le condizioni ambientali e geologiche (si pensi al terremoto del centro Italia), che offrono maggiori opportunità di crescita, che sia non solo turistica, ma anche agricola e d’impresa.
Ci sono aspetti, che non riguardano solo la singola casa a 1 € che serve allo straniero romantico o per la giovane famiglia, che è necessario considerare.
Sussiste, infatti, un problema tecnico: tre persone hanno l’anziano tra loro e ci sono tre anziani per ogni bambino.
Se mancano i giovani, manca la linfa vitale imprenditoriale, capace di pensiero innovativo, capace di discontinuità ed è quella che permette di portare avanti il mondo.
Facendo l’esempio del fiume, se abbiamo un fiume con una portata idrica troppo contenuta, non si raggiunge la linfa minima vitale per poter continuare ad alimentare flora, fauna ed ecosistema. Ecco il motivo per cui non è possibile chiudersi rispetto al nuovo.
E’ doveroso aprirsi ai giovani e, laddove non ci sono ricongiungimenti familiari e ritorni dalle aree metropolitane, è necessario pensare all’immigrazione non solo come un atto umanitario, ma come un atto economicamente significativo oltre che redditivo.
Scelte pianificate sulla base di una fruizione ottimale del centro abitato
E’ possibile proporre la casa a 1 € quando questa è un bene pubblico, oppure quando sussiste un rapporto di convenzione con un privato. In quel caso entra in gioco la disponibilità del patrimonio e quindi la possibilità di ragionare sulle prospettive.
La buona idea deve trasformarsi in azione pianificatoria. Se grazie ad una casa a 1 € si riescono a rivitalizzare 10 alloggi in un centro storico e quindi 10 famiglie nell’area centro, un amministratore dovrebbe sentirsi soddisfatto.
Tuttavia bisogna sempre considerare anche le ulteriori questioni di pianificazione urbanistica. Perché edifici sparpagliati non fanno una tendenza unitaria e bisogna considerare elementi e questioni come la distribuzione dei servizi, l’allocazione della manutenzione pubblica, l’assistenza ad anziani, le scuole.
Occorre creare un ordine, che crei comparti e strutture. Tutti hanno visto che la strategia delle Case a 1 Euro è una strada possibile e di esempi ve ne sono tanti.
Affianco a questo modello ne abbiamo altri di dimensione maggiore, come quello di cui ho recentemente parlato con il sindaco di Palermo, secondo cui senza l’immigrazione Palermo non avrebbe avuto il centro storico rivitalizzato.
Il sisma che ha colpito il Centro Italia nel 2016 ha accelerato lo spopolamento e anticipato di 10 anni tutto quello che sta accadendo più lentamente negli altri comuni.
Nelle aree che più stanno soffrendo dello spopolamento è evidente la necessità di lavorare attraverso un’ attenta pianificazione. Quindi selezionare quali sono i borghi, le parti di borgo, le contrade o i gruppi di case sparse, che hanno più possibilità di essere riabitate e che non rimangono distribuite in piena solitudine nei territori.
Si potrebbe sfruttare strategicamente un evento come il post terremoto non da un punto di vista statico, ma da un punto di vista dei servizi. Perché avere concentrati gli abitanti in uno o più comuni è un atto ragionevole rispetto ad una dispersione.
Le Silver Cohousing: un modo alternativo di abitazioni per anziani
Il tema degli anziani, che è quello più cogente, può essere risolto oggi con il silver cohousing, definito così intendendo la coesione abitativa delle persone con i capelli color argento. In questo modo possono mantenere la loro autonomia.
Perché si propone uno scenario che è di questo tipo: c’è un’unità abitativa minima e affianco queste unità ci sono gli spazi comuni con la sala burraco, sala hobby, sala televisione, taxi sociali, per cui chi ha tempo e una macchina accompagna chi non ha automobile a fare analisi etc.
Questo modo di considerare la relazionalità è fondamentale per uscire con un pensiero nuovo dalla crisi. Perché questi problemi di micro scala non si risolvono con le tecnostrutture o con l’ingegneria di sistema. I problemi vengono risolti dal legame interpersonale, dalla coesione sociale, dall’amore per un luogo, che hanno segnato per tanti anni decenni e secoli il territorio.
Cosa farei, se fossi sindaco di un borgo spopolato
Se io fossi il sindaco di un Borgo e volessi intraprendere il progetto delle Case a 1 Euro, individuerei alloggi pubblici, che possono essere scuole abbandonate, oppure svilupperei una convenzione per l’utilizzo degli spazi della curia non più utilizzati.
Quindi metterei a punto l’elenco delle disponibilità immobiliari, da gestire ragionevolmente. Fatto questo, individuerei i livelli di manutenzione necessari e anche a quali categorie di cittadini questi immobili potrebbero dare risposta: famiglia numerosa, coppia di anziani, silver cohousing.
Dopo aver costruito questo elenco, attiverei una graduatoria di assegnazione determinata. Questa si basa sul fatto che chi ci va a vivere è disposto a mantenere la residenza per almeno i futuri 5 anni e soprattutto fare i lavori indicati dall’Amministrazione Comunale con imprese locali.
Questo consente di garantire che chi va a vivere in queste case diventa causa di un ciclo economico e di una manutenzione dell’immobile.
Inoltre è importante ad esempio che un bel borgo Salentino, dove c’è una propensione alla richiesta molto forte, non ne faccia una questione solo di promozione turistica, ma anche di pensiero umano e sociale.
La casa alla migliore idea
Il progetto eccellente che porta avanti Fabrizio Barca sulla Strategia Nazionale delle Aree Interne deve avere come punto fermo il lavoro e la possibilità di lavorare. Bisogna fare in modo che i centri storici non si popolino solamente di benestanti, immigrati non economici, olandesi, anglosassoni, russi, che non toccano la complessità di questi luoghi.
Darei una possibilità a chi non solo dice di fare lavori di manutenzione e rimanerci a vivere, ma soprattutto a chi va a vivere nell’immobile rigenerato per lavorare come contadino, per lavorare con una start up innovativa.
Se ci sono giovani che hanno voglia di fare famiglia, fare lavoro, inventare quello che oggi non c’è allora è giusto privilegiare loro. Quindi suggerisco la casa a 1 € alla migliore idea.
Bisogna trovare la dimensione giusta per vivere meglio non solo dal punto di vista economico, ma anche sociale.
